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2019년, 2020년 부동산 시장 변화를 읽어라

부동산 투자를 위한 전망에는 결론에 대한 섣부른 판단보다 시장을 움직이는 요소에 대한 변화 가능성을 이야기 해야 한다. 솔직히 고백하자면 미래의 일을 누가 알겠는가? 그러나, 시장 변화 요소에 대해서 꼼꼼하게 판단한다면 합리적인 전망이 충분히 가능하다.

2019년 하반기와 2020년, 서울을 중심으로 한 아파트 가격 전망에서 가장 중요한 변동 요인은 매도 공급과 투자수요다. 쉽게 말하면 집을 가지고 있는 사람들이 얼마나 파느냐와 집을 투자로 생각하는 사람들이 얼마나 집을 사느냐에 따라서 향후 집값이 결정될 것이다.

이러한 관점에서 보면 최근 하락하던 강남 아파트 가격이 다시 회복하는 이유도 발견할 수 있다. 보유세 부담과 집값 하락 우려로 급매물이 증가했고 대출규제로 투자수요가 급감하자 2019년 1분기 강남 아파트 가격이 빠르게 하락했다. 강남 대표적인 재건축 아파트인 잠실주공5단지의 경우 2018년 9월 20억4,000만원에 실 거래되었던 전용면적 85㎡의 경우 2019년 3월에 17억7,000만원으로 크게 하락했다. 은마도 전용 84㎡가 2018년 8월 20억5,000만원에 거래 된 이후 올해 2월에는 16억9,000만원으로 가격이 떨어졌다. 전형적으로 투자 수요가 줄어든 상황 속에서 매물이 나오자 가격이 하락했던 국면이었다.

최근(2019년 2분기) 가격 회복도 이해할 수 있다. 보유세 부담 이후 일시적으로 급매물이 감소하고 금리 인하 가능성 및 강남 공급 부족, 리디노미네이션(화폐단위 변경) 등 단기적으로 투자수요를 자극하는 뉴스와 루머들이 나오자 가격이 반등했다. 말하고 싶은 건 지금 시장을 움직이는 건 매도 물량과 투자 수요변화라는 점이다. 이렇게 변화 요소를 규정하면 향후 전망도 어렵지 않다.

우선 매도 물량은 양도세 강화와 임대사업자 확대, 저금리 상황에서 지속 증가할 수 없는 상황이다. 보유세 부담이 점점 커질 수 있으나 시장에 매도 물량이 갑자기 증가하기는 현실적으로 어렵다. 따라서, 매도물량은 지속 증가보다 일시적인 시장 변화에 따라서 변동성이 커질 전망이다. 최근에도 정부가 민간택지에 대한 분양가상한제 도입 가능성이 제기되자 다시 급매물이 증가하고 있다. 이처럼 향후에도 매도 물량은 시장 변화에 따라서 증감을 반복할 가능성이 높다. 반면, 투자 수요감소는 지속될 전망이다. 이유는 대출 규제에 따른 투자수익률 감소와 현실적으로 빠르게 상승한 가격으로 주택을 구매를 할 수 있는 수요가 크게 줄었기 때문이다. 또한 강화된 세금 규정으로 서울에 아파트를 보유하는데 따른 부담은 더욱 커질 전망이다.

감소한 매도물량과 줄어들고 있는 투자수요로 인해 향후 거래량 감소는 지속될 전망이다. 단지 가격은 매도 물량 가격에 따라 하락과 회복을 반복하면서 변동성이 커질 전망이다. 그러나, 중요한 변화 방향은 가격 하락이라는 점이다. 게다가 국내 경제 상황이 더욱 악화된다면 매도 물량이 증가하면서 가격 하락폭이 커질 수 있다.

투자에서 수요가 감소하는 건 일시적으로 시장에 미치는 영향이 크지 않을 수 있지만 불확실성을 키운다는 점에서 항상 유의해야 한다. 서울 부동산 시장을 전망하면서 공급 부족에 대한 시장 영향이 크지 않을 수 밖에 없는 원인이다.

KDI 7월 경제동향 보고서를 보면 흥미롭다. 국내 부동산 전문가를 대상으로 한 서울 집값 조사에서 54% 이상이 1년 뒤 상승할 것으로 예상했다. 재미있는 건 3개월 전 같은 조사에서는 절반 이상이 하락을 전망했다는 점이다. 3개월 동안 어떤 큰 변화가 있었는지 모르겠지만 시장을 예측한다는 전문가조차 갈팡질팡하고 있다.

전망이 쉽게 바뀌는 이유는 결론을 변화에 맞추거나 시장을 판단하는 기준 자체가 흔들리기 때문이다. 그 중에서 결론을 미리 내고 공급부족, 정부정책, 투기 수요, 경제성장률 등 거기에 맞은 이유를 대는 건 미래를 예측하는데 가장 경계해야 할 방법이다. 재건축이 많이 되어 멸실 주택이 증가하고 그에 따라 공급부족으로 강남 집값이 오른다고 하다가 민간 택지에 대한 분양가 상한제가 도입되면 재건축이 진행 안되어서 신규 아파트 공급이 부족하게 되고 그에 따라 가격이 오른다고 한다. 재건축을 해도 오르고 안 해도 오른다고 하는 것이 과연 전망인가? 차라리 그냥 집값은 계속 그냥 오른다고 이야기 하는 것이 맞을 수도 있다. 전망보다 변화 방향성을 이야기 하고 그에 따른 대비를 하는 것이 맞은 이유이다.

변화 측면에서 2019년 이후 서울 부동산 시장은 불확실성이 크게 확대되는 기간이다. 가격은 크게 상승했고 정부 규제는 강화되고 있다. 수요는 감소하고 있으나 싼 가격에 집을 팔려는 사람은 많지 않다. 마음 급한 일부 수요자들과 이미 높은 집값 상승을 경험한 느긋한 매도 공급자들이 단기 시장을 움직이고 있다. 그러나, 불확실성은 투자에 있어서 가장 큰 적이다. 최대한 보수적으로 시장을 판단하고 행동보다 고민이 필요한 시점이다.

밤하늘의 별이 반짝여도 이미 사라진 별일 수 있다. 별이 폭발하기 전 크게 발산한 별빛이 지구에 도달하는데 시간이 걸리기 때문이다. 어쩌면 우린 별빛만 보고 아 저 별에 가보고 싶다라고 말하고 있는 것일 수도 있다.

1회차) 부동산 투자를 잘 못하고 있다

2회차) 부동산 투자, 어디냐? 언제냐?

3회차) 무엇이 집값을 움직이는가?

4회차) 오르는 집은 따로 있다

5회차) 2019년 2020년 부동산 시장 변화를 읽어라

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