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[기획연재] 절대 투자하면 안되는 수익형 부동산 7

▣ 당신이 수익형 부동산에 실패하는 이유

수명이 늘어나면서 수익형 부동산에 대한 관심도 함께 커지고 있다. 은퇴 이후 노후를 어떻게 준비할지, 현금 자산으로 준비할지 부동산 자산으로 준비할지는 굉장히 중요한 문제다. 현금 자산으로 준비할 경우에는 금융 기관에서 컨설팅을 해주지만, 수익형 부동산에 투자하려는 경우에는 막연하기 그지없다. 그래서인지 수익형 부동산에 투자하면 성공하는 경우보다 실패하는 경우가 허다하다.

실패하는 원인을 살펴보면, 돈에 맞게 투자하다가 실패하는 경우이거나 수익률에 집중하다가 실패하는 경우가 상당하다. 예를 들어, 오피스텔에 투자할 때 가장 먼저 보는 것이 수익률이다. 2억 원을 투자하여 월 100만 원의 월세가 나온다면 수익률은 6% 정도 나온다. 그러면 많은 사람들이 과감하게 투자를 하는 편이다. 그런데 수익률이 높다고 투자하는 것이 맞는 투자 방법일까? 2억 원으로 매월 100만 원의 월세를 받는 수익형 부동산에 투자했다가 3년 만에 판다고 하자. 이때 시세가 1억 5,000만원이라면 그동안 받은 월세를 감안해도 손실이다. 수익형 부동산에 투자할 때는 임대수익이 아니라 자본수익을 위주로 수익률을 계산해야 실패의 위험을 줄일 수가 있다.

▣ 소비 수준이 투자를 좌우한다

일반적으로 자본수익이 확보되고 매월 임대수익이 나오는 부동산을 수익형 부동산으로 본다. 이런 부동산에는 상가, 원룸, 다가구주택, 도시형 생활주택, 오피스텔, 소형 아파트 등이 있다. 상가에는 근린상가, 재래상가, 테마상가, 주상복합상가, 복합테마상가, 아파트상가, 여섯 가지가 있다. 그중 어디에 어떻게 투자하는 것이 제대로 투자하는 것일까? 수익형 부동산에 투자할때는 수익률 다음으로 위치, 즉 유동 인구를 보게 된다. 그런데 유동 인구가 많은 곳에 투자하는 것이 과연 옳을까?

재래시장은 유동 인구가 많지만 소비 수준이 낮기 때문에 투자하려는 사람이 거의 없다. 반면 청담동은 유동 인구가 적은데도 투자자가 몰린다. 소비 수준이 높기 때문이다. 유동 인구가 아무리 많아도 소비 인구로 전환되지 않으면 의미가 없다. 그래서 수익형 부동산에 투자할 때는 유동 인구가 아니라 소비 수준을 보아야 한다.

대한민국에서 소비를 주도하는 연령층은 2030 미혼 여성이다. 요즘 2030 미혼 여성은 복합 쇼핑몰에 모여든다. 그렇다면 복합 쇼핑몰 주변에 투자를 하는 것이 좋을까? 사람들은 복합 쇼핑몰이나 대형마트 등이 들어오면 주변 상권이 살아날 것이라고 생각한다. 하지만 그런 생각과는 달리 영등포의 타임스퀘어나 잠실의 롯데월드타워가 개점하고 주변 상권은 오히려 죽어버렸다.

그렇다면 대형 쇼핑몰 주변 상권은 피해야 할까? 아니다. 대형 쇼핑몰이 도저히 소화하지 못하는 업종을 위주로 상권을 골라야 한다. 바로 음주와 숙박 업종이다. 강남역 주변이 그 대표적 예라 하겠다. 이렇듯 대형 쇼핑몰과 겹치지 않는 업종으로 상권이 형성된 곳은 어떤 상권이 들어서도 흔들리지 않는다.

▶ 첫째, 오피스텔에는 투자하지 마라.

오피스텔은 소형 아파트에 비해 관리비가 비싸고, 전용면적이 좁으며, 세대수가 작아서 자본수익이 보장되지 않는다. 임대수익만을 노리고 오피스텔에 투자하는 우를 범했다가는 나중에 매입가보다 저렴한 금액에 매각될 위험이 크다.

▶ 둘째, 다가구주택&도시형 생활주택에 투자하지 마라.

다가구 주택 세입자를 관리하는 일은 대단한 감정 노동이다. 건물 수리비와 공실률도 만만치 않은데다가 자본수익 역시 보장되지 않는다. 도시형 생활주택 또한 자본수익이 보장되지 않기 때문에 피하는 것이 좋다.

▶ 셋째, 재래시장 근처의 재래 상가에 투자하지 마라.

재래시장 인근은 소비 수준이 낮기 때문에 임대료를 올릴 수도 없고 그 결과 자본수익도 보장되지 않는다.

▶ 넷째, 테마 상가에 투자하지 마라.

테마 상가란 의류나 전자 제품 등 한 가지 품목만 판매하는 곳을 의미한다. 한 가지 테마만으로 소비자의 발길을 끄는 데는 한계가 있다.

▶ 다섯째, 복합 테마 상가에 투자할 때는 주의하라.

유망한 복합 테마 상가는 분양을 하기보다는 임대를 한다. 제2롯데월드몰이 나 반포터미널 지하상가 등이 그렇다. 임대가 아닌 분양을 하는 곳은 그다지 유망하지 않은 곳일 수 있다는 것을 유념한다.

▶ 여섯째, 아파트 상가에 투자할 때도 주의하라.

아파트 상가에 투자할 때는 세대 수가 중요하다. 세대 수가 1만 세대 이상이라면 아파트 상가에 투자해도 괜찮다. 다만 주변에 대형마트나 백화점이 있다면 상권이 유지되기 어려우므로 투자를 피하는 편이 안전하다. 그다음으로 아파트의 평형도 중요하다. 대형 평형에 사는 사람은 백화점으로 쇼핑을 가는 반면 소형 평형에 사는 사람은 주말에 마트로 가는 경우가 많다. 유치원생이나 초등생을 키우는 30대 부부가 주로 사는 20~30평형대 위주의 아파트 상가에 투자하라.

▶ 일곱째, 주상복합 상가는 분양받지 마라.

주상복합 상가를 분양받으면 은퇴 준비에 치명타를 입는다. 주상복합 상가를 분양받느니, 차라리 돈으로 가지고 있는 편이 낫다.

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