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매번 변화하는 주택청약제도, 당신이 꼭 알아둬야 할 것은?

변동이 많은 주택청약제도로 인해 소비자들이 알아둬야 하는 숙제가 점점 많아지고 있다. 매번 바뀌는 주택청약의 기준과 새로운 용어의 등장은 예비청약자들로 하여금 주택청약을 더 멀고 어렵게 느껴지도록 한다. 하지만 추후 내 집 분양을 위해서라도 변화하는 청약 정보를 숙지하려는 노력은 필요하다.

그렇다면 과연 현재 주택청약시장에서 알아둬야 할 내용은 무엇이 있을까? 함께 알아보도록 하자.

▣ 청약과열지역과 청약위축지역? 무슨 차이가 있을까?

지난해 11월 시행된 "주택 공급에 관한 규칙"으로 인해 기존 청약조정대상지역은 청약과열지역과 청약위축지역으로 나뉘게 됐다.
청약과열지역은 주택 분양이 과열되어 있거나 과열 우려가 있는 지역을 말하는데 1순위 요건과 재당첨이 제한된다.

청약과열지역에서 민영주택의 경우 세대주가 아닌 자, 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자. 국민주택의 경우 세대주가 아닌 자, 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원이라면 청약과열지역에서 1순위 청약이 제한된다. 청약과열지역의 여부는 해당 주택의 입주자모집 공고문을 통해 확인이 가능하다.

청약위축지역은 청약과열지역의 반대되는 개념이라 생각하면 쉽다. 직전 6개월간 월 평균 주택가격상승률이 1% 이상 떨어진 지역 가운데 주택거래량, 미분양, 주택보급률을 따져 지정되는 청약위축지역은 1순위 자격이 청약통장 가입 후 1개월로 줄어들고 해당 지역 우선 ？약 요건도 사라져서 타 지역 거주자라도 1순위 청약이 가능해진다.

하지만 청약위축지역은 정부가 시장침체 우려지역이라고 지정하는 것이므로, 예비청약자들의 시장상황 분석이 필요한 지역이다. 예를 들어 청약신청을 통해 당첨까지 됐지만 추후 잔여물량이 남아있을 경우도 있기 때문이다. 이럴 경우 청약통장 사용에 대한 리스크까지 감수해야 하기에 해당 위축지역이 꼭 청약통장을 사용하여 분양을 받아야 하는 곳인지 아닌지를 냉정히 생각해봐야 한다.

▣ 규제 강화된 오피스텔 청약, 인터넷 청약 의무화

오직 현장 접수로만 청약 신청이 가능했던 오피스텔 시장은 지난 1월 25일 "건축물의 분양에 관한 법률 시행령" 개정안이 시행되면서 인터넷 청약 시대를 열었다. 300실 이상 오피스텔의 경우 일반 아파트와 마찬가지로 아파트 투유를 통한 인터넷 청약 접수가 의무화되었기 때문이다. 한마디로 줄을 길게 늘어섰던 청약 현장접수는 이제 오피스텔 300실 이하에만 해당되는 말이 된 것이다. 오피스텔 청약신청은 간편해졌지만 강화된 규제로 인해 오피스텔 시장의 부정적인 변화도 크다. 오피스텔은 거주지, 청약통장 등의 제한이 없는 것은 물론 소규모 자본으로도 투자가 가능해서 진입장벽이 낮은 부동산 투자 상품으로 인기를 끌었다.

하지만 현재는 투기과열지구뿐만 아니라 조정대상지역에 위치한 오피스텔도 분양권 전매제한이 적용(입주 전까지 전매금지)되고 거주자 우선 분양요건(분양물량의 20%)까지 도입되는 변화가 생겼다.

까다로운 규제와 점차 떨어지는 임대수익률 속에서도 몇몇 전문가들은 오피스텔을 여전히 매력적인 투자처로 꼽고 있다. 1인가구가 지속적으로 늘면서 앞으로의 잠재 수요가 풍부하다는 이유다.

앞으로는 아파트 청약만이 아니라 함께, 그리고 빠르게 변화하는 오피스텔 청약에도 주의를 기울일 필요가 있다.

▣ 가점이 높아야 당첨된다! 2030세대는 특별공급 노리기!

아파트 당첨자 선정시 청약가점제 물량 비중이 높아지면서 청약 가점요건을 갖추는 것이 더욱 중요해졌다. 청약가점제는 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입기간(17점) 이렇게 3가지 항목으로 총 84점으로 점수가 산정된다.

무주택 기간은 1년 미만부터 15년 이상의 범위를 갖는데 1년 미만이 2점, 1년 이상 2년 미만이 4점 식으로 매년 2점씩 추가된다. 부양가족의 경우 1명당 5점의 점수가 산정된다. 0명이라면 5점 3명이라면 20점인 것이다. 청약통장 가입기간의 점수는 6개월 미만은 1점, 6개월 이상 1년 미만은 2점이며 그 이후에는 매년 1점씩 추가된다. 청약가점의 총합인 84점을 얻기 위해서는 15년 이상의 무주택기간, 청약통장가입기간, 6명 이상의 부양가족이 있어야 하는 셈이다.

현재 청약가점제는 전용면적 85㎡이하의 주택을 기준으로 투기과열지구는 100%, 청약과열지역은 75%로 비율이 크게 확대됐다.

청약가점에서는 무주택 기간이 만 30세 이상부터 적용돼(20대에 결혼한 경우는 혼인신고일이 기준) 4050세대에 비해 2030세대는 상대적으로 불리한 점수가 산정된다.

물론 가점이 낮아 청약당첨이 어려운 2030세대에게도 내 집 마련의 기회는 있다. 바로 특별공급을 활용하는 것이다. 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위해 일반공급과는 별도로 분양 받을 수 있도록 하는 제도를 말한다. 2030세대에게 알맞은 특별공급 유형은 신혼부부, 생애최초 주택구입을 예로 들 수 있다.

특별공급은 일반공급과의 청약경쟁이 없기 때문에 높은 당첨 확률을 보이는 것이 특징이다. 하지만 1세대 당 평생 1회로 당첨이 제한되고 혜택을 받을 수 있는 자격도 존재하기에 전략적인 접근이 필요하다.

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