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주택 소유 판단 기준은? 유주택과 무주택 그 차이를 알자

 

 

 

 

 

Q 무주택 기간 산정에서 주택 소유를 판단하는 기준은 무엇인가요?

 

A 주택 소유는 청약신청자와 그 세대에 속한 세대주, 세대원(배우자 분리세대의 배우자 포함)을 대상으로 하고, 무주택 기간 산정은 청약신청 자와 배우자를 기준으로 무주택 기간을 계산한다.

 

* 주택 소유 판정 기준 

① 청약신청자와 그 세대원 및 주민등록이 분리된 배우자와 그 세대원 전원을 대상으로 한다.

 

② 주택의 범위는 건물등기사항 증명서, 건축물 관리대장 등에 등재된 전국 소재 주택이 모두 대상이며, 공유지분으로 주택을 소유한 경우와 주택 용도가 있는 복합건물도 주택으로 간주한다.

 

③ 2018년 12월 11일 이후 모집공고, 관리처분계획, 사업계획 승인 신청된 주택을 계약 또는 취득(증여 등) 한 분양권과 입주권도 주택으로 간주한다. 단, 미분양(분양권)을 최초로 계약한 사람은 무주택으로 간주한다. 그러나 매수자는 유주택자로 간주한다.

 

④ 미분양(분양권) 계약의 기준은 청약이 마감되지 않은 단지를 선착순으로 분양받아 계약한 경우를 말한다. 청약이 마감되었으나 당첨자의 미계약분이 발생한 물건을 계약한 경우는 미분양 분양권에 해당하지 않으므로 주택 소유로 간주한다.

 

⑤ 2018년 12월 10일 이전에 공급된 주택이라도 2018년 12월 11일 이후 실거래 신고해 분양권 또는 입주권을 매수한 경우 실거래 신고서상 매매대금완납일을 기준으로 주택 소유로 간주한다.

 

⑥ 불법전매 등으로 계약 취소된 주택 재공급(주택공급에 관한 규칙 제 47조의3)에 따른 계약자는 주택 소유로 간주된다.

 

 

 

 

 

유주택이었는데 이혼하면 무주택 기간은 어떻게 달라지나요?

 

A 부부가 1주택이었는데 이혼 과정에서 재산분할 협의 결과,

 

① 주택 소유권 명의자의 변경이 없는 경우, 무주택자인 부부 일방은 본인 기준 (만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날)으로 무주택 기간을 산정하면 된다.

 

② 주택 소유권 명의자의 변경이 있는 경우, 기존 명의자는 이혼해 소유권이 이전된 시점부터 무주택 기간을 산정하면 된다.

 

* 이혼 시 무주택 기간 계산 

주택의 소유는 현재 세대를 기준으로 판단한다. 그러므로 이혼하면 부부가 각각 별도의 세대를 구성(혼인상태의 배우자 분리세대와 다름) 하기 때문에 무주택 기간은 달라질 수 있다. 이혼하면 배우자가 없으므로 본인을 기준으로 무주택 기간을 산정한다.

 

* 만30세 이전 결혼 및 이혼 시 무주택 기간 기산점 

20대에 결혼하고 이혼을 하더라도 무주택 기간 산정 기준시점이 달라지지는 않는다. 25세에 결혼하고 29세에 이혼하더라도 25세가 무주택 기간의 기산점이 된다. 

 

* 이혼 시 재산분할에 따른 주택 소유권 변동 

혼인 중에 부부 중 한 사람 명의로 주택을 취득했다가, 이혼하면서 재산분할합의를 어떻게 했는지에 따라 무주택 기간이 달라진다.

 

* 이혼 시 재산분할 사례를 살펴보자 

2015년 10월에 A씨(남, 만 36세) 와 B씨(여, 만 32세) 가 결혼해 약 4년 2개월의 기간 동안 부부생활을 해오다가 이혼을 결심하게 되었다. 부부는 A씨 명의의 주택에 거주하고 있었다.

 

① 주택소유자 명의변경 

주택은 A씨에서 B씨로 소유권을 이전하기로 하고, A씨는 주식과 적금통장을 소유하는 내용으로 재산분할에 합의했다. B씨는 소유권이전 등기가 완료되면 유주택자가 되므로 A씨의 무주택 기간을 살펴보자.

 

A씨는 기존에 유주택자였다가 B씨에게 소유권을 이전한 시점부터 무주택자가 되므로 무주택 기간은 현재 1년 미만으로 청약가점은 2점이 된다.

 

② 주택소유자 명의유지 

이혼하면서 주택은 A씨가 그대로 소유하고, B씨는 주식과 적금통장을 소유하는 내용으로 재산분할에 합의했다. A씨는 계속 유주택자이므로 B씨의 무주택 기간을 살펴보자.

 

B씨는 만 32세에 결혼을 해 현재 만 36세가 될 때까지 주택을 소유한 적이 없으므로 무주택 기간은 2013년 10월(만30세)부터 2019년 12월(현재)까지 약 6년 2개월이므로 청약가점은 14점이 된다. 이혼 전에는 유주택 세대에 포함되었으므로 0점이었는데 이혼을 하면서 14점이 된 것이다.

 

③ 2015년 10월 결혼 당시 A씨(남, 만 29세)와 B씨(여, 만 25세)인 경우 

이혼하면서 주택은 A씨가 그대로 소유하고, B씨는 주식과 적금통장을 소유하는 내용으로 재산분할에 합의했다. A씨는 계속 유주택자이므로 B씨의 무주택 기간을 살펴보자.

 

B씨는 만 25세에 결혼해 현재 만 29세가 될 때까지 주택을 소유한 적이 없다. 만 30세 미만에 결혼하면 결혼한 시점부터 무주택 기간을 산정한다. 이혼하더라도 결혼한 사실이 소급해서 없어지지 않으므로 결혼 시점인 2015년 10월(만 25세) 부터 2019년 12월(현재)까지 약 4년 2개월간 무주택이 인정되어 청약가점은 10점이 된다. B의 현재 나이가 만 29세이고, 이혼했더라도 무주택 기간 점수산정 기준은 변하지 않는다.

 

* 배우자 사망

무주택 기간 산정은 모집공고일 현재 주민등록표상 등재된 세대원을 기준으로 판단하므로 사망한 배우자의 무주택 기간이나 청약당첨 사실이 본인에게 영향을 미치지 않는다.

 

 

 

 

 

Q 무주택으로 인정되는 소형·저가 주택의 판단기준이 뭔가요?

 

A 소형·저가 주택은 전용면적 60㎡ 이하이며, 공시가격이 수도권 1억 3,000만 원, 비수도권 8,000만 원 이하 주택을 말한다. 민영주택의 일반공급 청약에서만 무주택으로 인정되고, 특별공급 청약에 서는 유주택자에 해당된다.

 

* 주택공시가격 적용기준 

주택공시가격 적용기준은 입주자 모집공고일 후에 주택을 처분한 경우, 입주자 모집공고일 이전에 공시된 주택공시가격 "부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률" 제16조 또는 제17조에 따라 공시된 가격 중 입주자 모집 공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격에 따른다. 입주자 모집공고일 이전에 주택을 처분한 경우에는 처분일 이전에 공시된 주택 공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격을 주택 가격으로 본다. 단, 2007년 8월 31일 이전에 주택을 처분한 경우에는 2007년도 주택공시가격을 주택가격으로 본다.

 

* 공급가격 기준 

선택품목을 제외한 공급계약서상 공급가격을 기준으로 판단한다.

 

* 그 외 무주택으로 인정되는 경우 "주택공급에 관한 규칙" 제53조

① 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업 주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우 

 

② 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 ㉮ 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택, ㉯ 85㎡ 이하의 단독주택, ㉰ 소유자의 최초 등록기준지 "가족관계의 등록 등에 관한 법률"에 따른 최초 등록기준지

에 건축되어 있는 주택으로 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의해 이전받은 단독주택, 이 중 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주 상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다.

하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우  

 

③ 개인 주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설해 이를 분양 완료했거나, 사업 주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우 

 

④ 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위해 주택을 건설 "주택법" 제5조 제3항에 따라 건설한 주택해 소유하고 있거나, 사업 주체가 정부 시책의 하나로 근로자에게 공급할 목적으로 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

 

⑤ 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우. 단, 2호 또는 2세대 이상의 주택또는 분양권 등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.

 

⑥ 만 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우(노부모부양자 특별공급에서는 제외) 

 

⑦ 건물등기부 또는 건축물 관리대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 폐가, 멸실 또는 주택 외의 용도로 사용되고 있는 경우로서, 사업 주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

 

⑧ 무허가건물 종전의 "건축법"(법률 제7696호 건축법 일부 개정 법률로 개정되기 전의 것을 말함) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물 28) "주택공급에 관한 규칙" 제27조 제5항 및 제28조 제10항 제1호

을 소유하고 있는 경우, 소유자가 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명(해당 지자체의 무허가건물 확인원이나 질의회신으로 소명) 한 경우(단, 토지이용계획확인원상 도시지역이 아닐 것)

 

⑨ 청약에서 경쟁이 발생하지 않은 단지의 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권 등을 매수한 사람은 제외) "주택공급에 관한 규칙" 제27조 제5항 및 제28조 제10항 제1호

 

* 유주택으로 인정되는 경우 

① 건축물대장(건물등기사항증명서)상 건물의 용도가 주택으로 표기되어 있는 건물을 소유하고 있는 경우 

② 일부의 용도가 주택으로 표시된 복합용도 건물을 소유한 경우 

③ 무허가건물이었으나 특정 건축물 양성화 조치에 따라 건축물대장(건물등기사항증명서)에 등재된 경우 

④ 별장으로 과세되고, 관할 행정기관에서 이를 확인했으나 건축물 관리대장(건물등기사항증명서)상 주택으로 등재된 경우 

⑤ 매입임대사업자가 사업용 주택을 소유하고 있는 경우

 

 

 

 

 

 

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