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시장이 다시 보수적으로 변하고 있어요

곧 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되거든요

2026년 5월 9일, 부동산 시장에 중요한 날짜예요.

'다주택자 양도소득세 중과'의 유예 종료 시점이거든요.

원래 2022년부터 적용하기로 했으나 수차례 미뤄진 끝에 적용이 확실시됐어요.

다주택자 양도소득세 중과는 조정대상지역 내 주택을 2채 이상 가지고 있는 세대가 그 주택을 양도할 때,

원래 양도소득세 기본세율(6~45%)에 추가적인 세율을 가산해서 과세하겠다는 뜻이에요.

'양도'라는 용어를 사용하지만 사실상 '판매'라는 뜻이에요.

양도소득세는 주택을 판매했을 때 얻은 차익에 대한 세금이죠.

다주택자가 집을 팔고 얻은 이익에 대해 내야 하는 세금 액수가 완전히 달라지는 시기가 코앞으로 다가웠어요.

양도세 중과는 기본적으로 조정대상지역 안의 다주택자에게 큰 영향을 미쳐요.

현재 조정대상지역은 서울 전역과 과천·성남·광명 등 수도권 일부에 해당해요.

2024년 주택소유통계(국토부) 기준 다주택자 수가 가장 많은 곳은 서울이에요.

서울의 자치구를 들여다보면 강남3구와 한강벨트 중심으로 다주택자 비중이 높아요.

그래서 지금 부동산 시장에서는 다주택자들이 고민에 빠졌어요.

세금을 적게 낼 수 있을 때 팔아야 할까요, 아니면 정책의 방향이 바뀔 때까지 버텨야 할까요?

팔 때 내는 세금이 오른다면 안 팔면 된다고요?

현실은 그보다 복잡해요

양도소득세는 '실현 과세'예요. 다시 말해, 자산을 처분해 이익을 확정할 때만 세금이 붙어요.

아무리 규제지역이라도 다주택자가 주택을 팔지 않고 보유한다면 양도소득세는 발생하지 않아요.

그런데도 규제지역 다주택자들이 매도에 대한 고민을 하는 이유는 여러가지예요.

우선, 개인적인 사정으로 주택을 팔아야만 하는 경우가 생길 수 있어요.

양도소득세가 중과되는 기간에 집을 팔아야만 한다면 최고세율이 최대 75%까지 올라갈 수 있어요.

돈이 필요해 자산을 매도하는 건데, 거의 돈을 벌지 못하는 상황이 되어 버리는 거죠.

또한, 세금 정책이 양도소득세 중과 조치 하나만 있지 않다는 것도 문제예요.

특히 고가 주택에는 재산세와 종합부동산세 같은 보유세도 과세돼요.

보유세가 오르는 가운데 고가 주택이 여러 채라면 보유세 부담도 만만치 않아요.

현금 흐름을 생각하면 매도를 고민해 볼 수 있죠.

게다가 내가 부동산을 보유한 지역에 더 까다로운 규제가 적용될 수도 있어요.

세금이 강화되는 동시에 대출 규제 같은 금융 규제나 임대 규제가 더해지면 골치가 아파져요.

현금 유동성을 희생하기보다는 부동산 자산을 정리하고 다른 형태의 투자에 시선을 돌리는 편이 낫겠다는 결심을 할 수도 있어요.

실제로 양도세 중과 조치 시행을 앞두고 강남 3구와 한강벨트 매물은 시장에 나와 쌓이는 중이에요.

4월까지는 공인중개업소에 급매물이 다소 나올 거라고 해요.

힌트는 '규제지역 부동산에만

세금이 더욱 부과된다는 거예요

다주택자 양도세 중과는 2003~2004년에 처음 도입돼 시행과 철회를 반복해온 정책이에요.

그래서 시행될 때마다 시장에 나타나는 패턴이 어느 정도 정형화되어 있어요.

지금껏 거래 패턴은 크게 세 가지로 나타났어요.

① 규제지역 안에서의 시간·지역별 매물 조정

급매물이 단기적으로 늘고 거래가 앞당겨지는 패턴이 반복 관찰돼요. 시행 이수 세 부담이 급증하기 때문이에요.

이때 양극화가 발생하는데요, 같은 규제지역이라고 해도 수요가 탄탄한 핵심 입지에서는 다주택자가 매도를 미루며 매물이 잠기고

반대로 수요가 약한 외곽·노후 주택은 가격 조정과 거래 위축이 함께 나타나게 돼요.

② 규제지역 밖으로의 수요 이동(풍선효과)

비규제지역에서는 같은 다주택자라도 중과 없이 기본세율만 적용되기 때문에 규제지역 바로 옆에 있는 지역이나

잠재적인 투자가치가 큰 곳에서는 수요가 세금이 덜한 곳으로 이동하며 집값을 끌어올리는 현상이에요.

실제로 서울·핵심 규제지역의 세금 부담이나 거래 제약이 커진 시기에는 수도권의 다른 비규제지역이나

기존에 규제 지역이었다가 해제된 지역에서 거래가 상대적으로 늘고 가격이 먼저 반등하는 흐름이 종종 보여요.

③ 증여·보유 전환 같은 우회 전략

특히 증여가 늘어나는데요, 그러면 거래량이 줄고 매물이 잠기는 효과가 나타나요.

부담을 피하기 위한 전략은 결국

가장 경쟁력 있는 한 채를 남기는 거죠

'똘똘한 한 채'라는 표현은 2017~2018년 부동산 규제가 강화되면서 등장한 시장 용어예요.

투자자들이 여러 채를 보유하기보다 입지와 브랜드, 희소성을 갖춘 한 채에

자산을 집중하는 전략을 취하는 과정에서 선택한 한 채를 가리키는 말이죠.

그 한 채는 보통 다음의 조건을 충족시켜야 해요.

● 입지

● 대단지

● 브랜드

● 신축

따라서 다주택 보유자들이 정리할 집과 남길 집을 가릴 때,

결국 남는 명품 아파트는 래미안을 필두로 한 명품 아파트 브랜드들일 거예요.

시장이 보수적으로 변할수록 대단지 브랜드 아파트의 가치는 커져요.

삼성물산 같은 시공사는 '똘똘한 한 채' 수요자의 기대에 부응해 설계 단계에서부터 단순히 주거 공간 이상의 의미를 부여하죠.

'똘똘한 한 채'에 대한 관심은 계속해서 커질 거예요.

부동산 경기 침체 시에는 실거주 수요를 충족하며 가격 하방을 지켜주는 방패의 기능과

경기가 회복할 때는 투자 수요를 만족시켜 가장 먼저 상승 흐름에 올라타는 날카로운 창의 역할을 함께 갖추고 있으니까요.

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