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올해 들어 이사를 준비하며 전셋집을 구하는 사람들 사이에서 걱정 섞인 목소리가 점점 커지고 있어요.

전셋값이 오른 것만이 문제가 아니라 이제는 괜찮은 전셋집이 아예 씨가 말랐다는 불만인데요.

부동산 빅데이터 업체 '아실' 기준으로 2026년 4월 초 서울 아파트 임대차 매물은 3만 건 아래로 내려왔어요.

관련 통계가 집계되기 시작한 2023년 4월 이후 처음 있는 일이에요.

집계 초기였던 2023년 4월 1일 7만 74건과 비교하면 약 57% 넘게 줄어든 수준이죠.

특히 지난해 10·15 대책 이후 6개월 동안 임대차 매물은 32% 넘게 감소했고,

전세 매물은 37.6% 줄어 월세 매물 감소 폭보다 더 가파르게 줄었어요.

가격도 같이 움직이고 있어요.

한국부동산원이 발표한 2026년 5월 둘째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면

서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.28% 상승했어요.

2015년 11월 둘째 주 이후 약 10년 6개월 만에 가장 높은 상승률이에요.

문제는 입주 물량도 부족하다는 건데요.

부동산R114에 따르면 2027년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만 1,349가구로 집계됐어요.

부동산R114가 관련 자료를 집계한 1999년 이후 가장 적은 수준이라고 해요.

2027년부터 2029년까지 3년간 서울 연평균 입주 물량도 1만 322가구 수준으로 예상돼,

직전 3년 평균인 2만 5,020가구의 절반에도 못 미치는 규모예요.

전세 매물 감소, 전셋값 상승, 입주 물량 부족.

이 세 가지가 동시에 겹치면서 수도권의 전세 시장이 빠르게 메말라가고 있는 거예요.

월세 없이 집을 빌린다는 것,

사실 전세는 한국식 주거 사다리였어요

전세 제도는 외국인이 보면 꽤 낯선 방식이에요.

집을 빌려 사는데 매달 월세를 내지 않고, 대신 큰 보증금을 맡겼다가 계약이 끝나면 돌려받는 구조니까요.

물론 전세와 비슷한 제도가 전 세계에 아예 없는 건 아니에요.

볼리바아의 '안티크레디코'처럼 보증금을 맡기고 월세 없이 사는 방식이 있고,

인도 일부 지역에도 유사한 형태가 관찰됐다는 연구가 있어요.

하지만 한국처럼 전세가 주택 임대차 시장의 대표적인 계약 방식으로 자리 잡고,

내 집 마련의 중간 단계처럼 작동해온 경우는 세계적으로 매우 독특하다고 볼 수 있어요.

집주인은 세입자의 보증금을 무이자 자금처럼 활용하고,

세입자는 매달 월세로 돈이 빠져나가지 않으니 목돈을 모으기 좋고,

안정적인 생활권 안에서 몇 년 더 시간을 벌 수 있으니까요.

그런데 오랫동안 실수요자들의 완충지대 역할을 하던 전세가 줄어들기 시작하자 부동산 시장이 흔들리기 시작했어요.

왜 갑자기 전세가 줄어들게 된 걸까요?

전세 품귀는 한 가지 이유로만 생기지 않아요.

먼저 10·15 대책 이후 시장 구조가 바뀌었어요.

정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 확대 지정하고, 토지거래허가구역으로 묶었어요.

고가 주택담보대출 한도도 축소됐고, 스트레스금리 하한과 전세대출의 DSR 반영 기준도 조정됐죠.

토지거래허가구역에서는 주택을 매수하려면 실거주 요건을 충족해야 해요.

기존 '갭투자족'들이 전세를 끼고 집을 사기 어려워지는 셈이죠.

물론, 투기 수요를 줄이는 데는 효과가 있지만,

임대차 시장에서는 전세 공급이 얇아지는 부작용도 나타날 수 있어요.

전세를 놓을 수 있는 집이 줄고, 집주인들이 향후 매각이나 실거주를 고려해 임대를 미루는 경우가 생기기 때문이에요.

1주택자의 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하는 것도 원인이에요.

전세를 유지하거나 갈아타려는 실수요자 입장에서도 대출 여력이 줄어들 수 있기 때문에,

임대차 시장의 움직임이 더 경직될 수 있거든요.

기존 세입자들도 버티기 시작했어요.

전셋값이 오르고 매물이 줄면 지금 사는 집의 계약을 연장하려는 사람이 많아져요.

이사를 가면 더 비싼 집을 구해야 하고, 마음에 드는 집을 찾기도 어렵기 때문이죠.

기존 세입자가 머물수록 시장에 새로 나오는 전세 매물은 더 줄어요.

당장은 전세 연장이 안정적인 선택처럼 보이지만,

이미 계약갱신청구권을 사용했거나 신규 계약으로 넘어가야 하는 상황이라면 시세를 따라가야 해요.

집주인이 실거주를 이유로 계약 연장을 거절할 가능성도 있고요.

그래서 전세난이 심해지면 실수요자는 다른 선택지도 고려하게 돼요.

월세나 반전세 전환은 당장 목돈 부담을 줄여줄 수 있죠.

하지만 매달 빠져나가는 고정비가 늘어요.

매매를 한다면 주거 안정성은 생길 수 있지만,

대출 한도, DSR, 금리, 취득세, 중개수수료, 이사비까지

모두 계산했을 때 현실적으로 부담이 없는지도 고려해야 하죠.

전세가 귀해질수록, 집을 고르는 기준이 달라져요

전세난이 길어질수록 시장에서 먼저 사라지는 집은 정해져 있어요.

가격만 낮은 집보다는 실수요자가 계속 머물고 싶어 하는 집이에요.

생활권이 안정적이고, 단지 규모가 충분하고, 관리가 잘되고,

브랜드 신뢰가 있는 집일수록 세입자는 쉽게 움직이지 않으려 하죠.

이 흐름을 보여주는 대표적인 사례가 서울 성북구 길음동 래미안길음센터피스예요.

최근 성북구 전세 물건은 1년 전, 1,084건에서 159건으로 줄어 85.4% 감소했고,

그중에서도 길음동 래미안길음센터피스는 2,352가구 규모의 대단지인데도

전세 물건이 4건(뉴시스 4월 29일 보도 기준) 뿐인 것으로 보도됐어요.

전용 84㎡ 전세 호가는 11억 원에 책정됐고요.

물론 전세 매물이 적다는 사실만으로 단지의 가치를 단정할 수는 없어요.

하지만 믿을 수 있는 전셋집 자체가 부족해지는 상황에서는 시세가 투명하고,

관리가 안정적이고, 생활권이 검증된 대단지에 눈길이 쏠리기 때문에

매물이 나와도 빠르게 흡수되고, 기존 세입자도 쉽게 떠나지 않게 되는 거예요.

그래서 전세 품귀 현상이 확산될 때에는 집을 보는 기준도 달라져야 해요.

보증금과 계약 시기는 물론이고, 이 단지가 오래 머물 만한 생활권을 갖췄는지,

나중에 세입자나 매수자도 다시 선택할 만한 브랜드인지까지 함께 봐야 해요.

전세 품귀 시장에서 좋은 집을 찾는다는 건

결국 오래 머물 이유가 있는 집을 먼저 알아보는 일이에요.

보증금과 입지를 보는 것은 물론이고,

생활권의 안정성, 브랜드 신뢰까지 함께 체크리스트에 넣어보세요.

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