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서울과 1기 신도시의 부동산 시장에서는 간혹 '재건축'과 '리모델링'의 선택의 기로에 서 있는 모습을 보이고 있습니다.

이는 단순한 주택개선의 문제를 넘어서 주민들의 미래 생활 방식과 자산 가치에 큰 영향을 미치는 결정입니다.

그렇다면, 재건축과 리모델링이 정확히 무엇이며, 왜 같은 단지 내에서도 의견이 갈리는 것일까요?

많은 분들이 리모델링을 단순히 내부 인테리어 정도로 생각하지만 법적으로는 더 깊은 의미를 지니고 있습니다.

주택법과 건축법에서 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상을 위해

대수선하거나 일부 증축하는 행위로 정의됩니다.

여기서 '대수선'이란 건축물의 주요 구조를 변경하거나 수선하는 것을 의미합니다.

재건축은 노후 불량 건축물(구조물)을 완전히 철거하고 새로 짓는 사업으로

주로 안전에 큰 위협이 되는 건축물을 대상으로 합니다.

재건축은 준공 후 30년 이상 지난 건축물에 대해 안전진단에서 D등급(미흡) 또는 E등급(불량)을 받아야만 진행할 수 있습니다.

리모델링은 노후화를 억제하고 기능을 향상시킬 목적으로 사업이 진행되므로 기존 건물의 골조가 튼튼해야 합니다.

리모델링은 준공 후 15년 이상 지난 아파트를 대상으로 하며 안전진단에서 C등급(보통) 이상을 받아야 가능합니다.

재건축은 건축물을 철거하고 새로 짓기 때문에 단지의 외관, 설비, 평면 등을

최신 트렌드에 맞게 개선할 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만, 재건축이 항상 최선의 선택은 아닙니다.

리모델링은 기본 골조를 유지하면서 내부와 일부 외부를 개선하는 사업으로

주로 준공 후 15년 이상 지난 아파트를 대상으로 합니다.

리모델링은 재건축보다 절차가 간소화되어 있으며 기존 세대의 면적을 넓히고 세대수를 증가시킬 수 있습니다.

리모델링은 재건축과 달리 임대주택 의무 비율이 없고 기부채납을 요구하지 않으며

재건축 초과이익환수제의 적용을 받지 않습니다.

이는 리모델링이 사업성 측면에서 재건축보다 더 유리할 수 있는 중요한 이유 중 하나입니다.

이보다 중요한 것은 건축 규제 완화 규정입니다. 재건축은 법적 상한 용적률을 초과할 수 없습니다.

예를 들면 제3종 일반주거지역의 경우 용적률이 최고 300%까지 제한됩니다.

따라서 이미 기존 아파트가 이 기준에 가깝거나 초과한 경우에는 재건축 사업 추진이 불투명 해집니다.

반면, 리모델링은 법적 상한 용적률의 제한을 받지 않으며 건축심의에 따라 결정됩니다.

이는 기존 용적률이 법적 상한을 초과했더라도 리모델링을 통해 더 많은 주거 공간을 확보할 수 있으며,

증축을 통해 더 많은 세대를 추가할 수 있다는 의미이기도 합니다.

또한 추가로 늘어난 세대를 일반분양하여 사업비의 일부를 충당할 수도 있습니다.

이러한 이유들로 리모델링은 재건축보다 경제적으로 더 유리한 선택이 될 수 있으며,

특히 기존 현황 용적률이 이미 높은 단지에서는 더욱 그렇습니다.

수평 증축은 건물의 면적을 수평으로 확장하는 것을 의미합니다.

안전 등급이 C등급(보통) 이상이어야 하며, 전용면적 85㎡ 미만의 아파트는 최대 40%,

85㎡ 이상의 아파트는 최대 30%까지 면적을 늘릴 수 있으며, 별동 증축도 가능합니다.

이는 단지 내 빈 부지에 새로운 건물을 짓고 일반분양으로 활용하는 방식으로

기존 세대 수의 최대 15%까지 일반분양 세대수를 추가할 수 있습니다.

예를 들어, 1,000가구 단지를 리모델링할 경우 최대 1,150가구까지 늘릴 수 있습니다.

또한 리모델링을 통해 기존 건축물 위로 더 많은 층을 추가할 수 있습니다.

이를 수직 증축이라고 하며, 안전 등급이 B등급(양호) 이상이어야 합니다.

15층 미만의 아파트는 최대 2개 층, 15층 이상의 아파트는 최대 3개 층까지 수직 증축이 가능합니다.

리모델링은 재건축에 비해 절차가 다소 간소화돼 있습니다.

재건축 조합을 설립하기 위해서는 토지 소유자의 4분의 3 이상과 토지 면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다.

이는 상당히 까다로운 요건입니다.

반면, 리모델링 조합은 주택 단지 전체의 3분의 2 이상의 동의와 각 동의 과반수 동의만 있으면 설립할 수 있습니다.

이 덕분에 리모델링 조합 설립이 재건축 조합 설립보다 훨씬 수월합니다.

업계에 따르면 재건축은 복잡한 절차와 높은 동의 요건으로 인해 사업 기간이 10년을 훌쩍 넘기기도 합니다.

반면, 리모델링은 일반적으로 6~7년 정도 소요됩니다.

이는 리모델링이 재건축에 비해 사업 추진이 빠르고 효율적이라는 것을 의미합니다.

10년 연속 대한민국 시공능력 평가 1위(2023년 기준) 기업인 삼성물산은

오래전부터 리모델링 시장에 주목해왔으며 여러 성과를 거두고 있습니다.

실제, 강남구 대치동에 위치한 '대치우성 2차 아파트'를 리모델링한 '래미안 하이스턴'이 그 대표적인 예입니다.

이 단지는 수평 증축을 통해 리모델링된 아파트로 세대수는 예전과 동일하지만

단지의 규모와 생활편의시설은 크게 확장됐습니다.

기존 용적률은 237.7%였으나 리모델링 후 347%까지 크게 늘어났습니다.

이는 법적 상한 용적률을 크게 우회한 수치로 리모델링을 통해 가능해진 변화입니다.

세대 전용면적 또한 기존의 84㎡ 단일형에서 110㎡로 증가했습니다.

특히, 주거 공간의 일부를 독립된 현관과 부엌, 화장실 등으로 구성하여 세입자에게 임대할 수 있도록 설계한

'세대분리형(부분임대형)' 주택도 눈길을 끕니다.

이는 주거공간 활용도를 높이고 입주자에게 추가적인 수익창출의 기회를 제공하는 방식입니다.

주차장 부족 문제도 깔끔하게 해결했습니다.

가구당 주차대수가 0.5대에 불과했으나 현재는 1.3대로 2배 이상 늘어나 입주민의 주차 편의성을 크게 향상시켰습니다.

뿐만 아니라, 단지 내에 별동으로 피트니스센터 등 주민 공동시설을 새로 마련해 생활 편의성을 더욱 높였습니다.

삼성물산은 특히 강남권에서 리모델링 사업을 활발히 추진해왔습니다.

2005년에 시작된 '래미안 방배 에버뉴'를 시작으로, 2014년에는 '래미안 대치 하이스턴', '래미안 청담 로이뷰' 등

다양한 리모델링 프로젝트를 성공적으로 완료했습니다.

이와 같은 성공사례를 바탕으로 2021년 고덕아남아파트 리모델링 수주를 시작으로

같은 해 현대건설과 컨소시엄으로 금호벽산아파트 리모델링, 2022년 이촌코오롱아파트 리모델링,

2023년 가락상아2차아파트 리모델링과 가락쌍용아파트 리모델링을 수주하였고,

최근에는 잠원강변아파트 리모델링까지 총 6개의 사업을 수주하였습니다.

앞으로도 삼성물산은 업계 최고의 역량을 바탕으로 리모델링 시장의 기대에 부응하고자

우량 입지의 사업화가 가능한 리모델링 사업에 적극 참여할 예정입니다.

삼성물산은 리모델링 시장에서의 경쟁력을 높이기 위해 지속적으로 역량을 강화하고 있습니다.

2021년, 리모델링 전담팀을 구성하여 전문적인 접근을 추진하고 있으며, 현재 30여 건의 관련 특허기술을 보유하고 있습니다.

특히, 삼성물산은 골조 해체량 최소화, 설계 및 구조 성능 개선, 특화된 공법 및 평면 설계 등의 기술을 통해

리모델링 과정의 효율성과 안전성을 높이고 있습니다.

예를 들어, 골조 해체량 최소화 기술은 기존 구조를 최대한 유지하면서 공사 비용과 기간을 절감할 수 있게 합니다.

또 설계 및 구조 성능 개선 기술은 건물의 내구성과 안전성을 높이는 데 기여합니다.

장기적으로는 고층 아파트의 노후화가 가속화됨에 따라 리모델링 수요가 증가할 것으로 보입니다.

이는 기존 건물을 효율적으로 개선할 수 있는 리모델링이 재건축보다 경제적이고 현실적인 대안이기 때문입니다.

삼성물산은 시장 변화에 맞춰 리모델링 기술을 지속적으로 발전시키며

기존 아파트를 현대적이고 효율적인 주거 공간으로 전환하는 데 앞장서고 있습니다.

앞으로도 삼성물산은 리모델링 시장에서의 핵심 역할을 강화하고 시장 성장을 주도할 것입니다.

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