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최근 부동산 시장은 양극화가 계속되면서 '옥석 가리기' 현상 역시 심화되고 있죠.

주택을 찾는 수요자들은 더 꼼꼼하고 깐깐해지고 있는데요.

그런데 엎친 데 덮친 격으로 대출 한도마저 줄어들어 그 현상은 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.

먼저 DSR의 개념부터 이해해야 하는데요.

DSR이란 대출받은 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표입니다.

대출자가 한해동안 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이죠.

현재 은행권에서는 대출자의 DSR의 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있습니다.

수년간 DSR은 현재 금리를 기준으로 산정됐지만, 올해 2월부터 도입된 스트레스 DSR의 경우에는 이야기가 조금 다릅니다.

기존 DSR과는 달리 미래에 금리인상 가능성을 고려한다는 건데요.

DSR 한도를 산정할 때 일종의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다.

그간 DSR 제도는 '대출 취급시점'의 금리를 기준으로 한도가 산정되었기 때문에

금리가 상승하게 되면 DSR 규제수준을 넘어서는 과도한 이자 부담을 짊어지게 되는 한계가 존재했죠.

금융위원회는 스트레스 DSR의 시행으로 상환 능력 범위 내 대출 관행이 정착될 것으로 기대하고 있습니다.

그렇다면 스트레스 금리는 어떻게 산정이 될까요?

과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현 시점(매년 5월-11월 기준) 금리를 비교하여 결정하되

일정한 수준의 하한(1.5%), 상한(3.0%)을 부여할 방침입니다.

스트레스 금리는 DSR 산정할 때 가산하게 되는데요.

예를 들어, 대출금리가 5%이고 스트레스 금리가 1.5%라면 대출한도 산정 시에는 6.5%의 금리를 적용하게 되는 거죠.

스트레스 금리가 가산되면 연간 이자비용이 늘어나기 때문에 DSR 비율은 커지는데요.

이때 DSR을 규제 비율 이내로 맞추려면 결국 대출 원금을 줄여야 하기 때문에 대출한도는 낮아질 수밖에 없게 됩니다.

예를 들어, 연봉 1억원인 차주가 30년 만기 원리금 분할상환 방식의 변동금리 주담대를 이용할 경우

스트레스 DSR 제도 시행 이전 6억 6,000만원에서

1단계에서는 6억 3,000만원으로, 2단계는 6억원으로, 3단계에서는 5억 6,000만원으로,

1년 사이 대출한도가 1억원 가량 줄어들게 됩니다.

스트레스 DSR의 시행 범위는 DSR이 적용되는 모든 대출을 대상으로 적용되는데요.

차주들이 체감하는 대출한도 축소 부담이 과도할 우려 등을 감안해 순차적 점진적으로 제도를 시행해 나갈 계획이라고 합니다.

시행시기 역시 범위와 마찬가지로 스트레스 DSR 제도 도입에 따른 충격을 최소화하기 위해 단계적·점진적으로 시행되는데요.

지난 2월에는 1단계가 시행됐고, 당초 7월 1일부터 시행 예정이었던 2단계는 두 달 연기되어 9월 1일부터 시행될 예정입니다.

3단계는 제도의 안착 추이 등을 보아가며 확정해 나갈 예정이라고 하네요.

'옥석 가리기'가 심화되는 상황 속에서 스트레스 DSR 적용으로 자금 조달이 더 어려워지는 만큼

더 신중한 내 집 마련 전략이 필요해 보입니다.

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