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금융당국이 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계를 실시하였는데요.

때문에 주택청약이나 구입을 예정하신 분들은 대출 한도에 대한 꼼꼼한 확인이 필요해졌습니다!

그래서 이번 시간에는 스트레스 DSR 3단계에 대한 사항들을 핵심만 추려서 쉽게 알아보는 시간을 가져보겠습니다!

자 그럼 바로 시작해 볼까요?

'DSR' 자체는 특정한 정책을 뜻하는 것이 아니며, 나의 소득 대비 채무의 비율이 어떻게 되는지를 확인하는 지표입니다.

DSR은 '%' 단위로 표현하는데 연간 상환해야 하는 모든 대출금액(이자 포함)이 연 소득의 몇 %를 차지하는지 나타냅니다.

따라서 DSR이 높으면 소득에 비해 대출금이 많다는 뜻이며,

반대로 DSR이 낮으면 소득에 비해 대출금이 적다는 뜻이 됩니다.

또한 DSR은 단순히 주택담보 대출만 포함시키는 것이 아니라

아파트 잔금대출, 일반 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부 및 리스, 학자금대출, 신용카드 현금서비스 등

대부분의 대출이 모두 포함됩니다.

단, DSR 계산에서 예외되는 항목이 있는데요.

서민 주거 생계 지원이나 정책적인 목적의 대출들입니다.

가령 전세자금대출, 중도금대출(주택 분양 시), 징검다리론, 사잇돌대출 등도 DSR 산출 시 제외되게 됩니다.

그럼 여기서 가장 중요한 게 남아 있습니다.

현재 1금융권(은행)의 경우 '대출 가능 한도가 DSR 40%'로 제한되어 있다는 것입니다.

(2022년 7월 1일 시행 / 단, 대출 총량이 1억 원을 초과할 때부터 적용)

이처럼 연간 상환해야 하는 대출금(이자 포함)의 총금액이 연간 소득의 40%를 넘길 수 없기 때문에

주택 구입을 예정하신 분들은 각자의 DSR과 대출 가능 한도를 미리 꼼꼼하게 체크해 두는 것이 중요하다고 하겠습니다!

스트레스 DSR의 핵심은 실제 각자가 적용받고 있는 대출 금리보다 더 높은 '가상의 금리'를 적용하여 DSR을 계산하는 것입니다.

실제보다 높은 금리로 계산을 하면 산출되는 DSR 비율도 높아지게 되겠죠?

따라서 대출 가능한 총량을 제한하는 효과를 얻게 됩니다.

스트레스(stress)가 압박한다는 뜻이 있는 것처럼

스트레스 DSR도 기존 금리보다 더 높은 가상의 금리로 '압박'하여 대출의 총량을 줄이는 것이 기본적인 취지라 하겠습니다!

한편 금융위원회는 2023년 12월 스트레스 DSR 시행 예정을 알렸는데요.

이때 발표된 내용은 DSR 산출 시 추가되는 가상금리를 최소 1.5%에서 최고 3.0%까지 확정하고

이를 단계별로 조정해 나간다는 방침을 세웠습니다.

스트레스 DSR 1단계는 2024년 2월 26일 은행권 주택담보대출에 한하여 실시되었습니다.

그 방식은 최저 가상금리인 1.5%의 25%만 적용하는 것이었는데

가령 실제 금리가 4%였다면, 1.5%의 25%인 0.38%을 추가하여 최종 4.38%의 금리로 DSR을 산출하게 되었습니다.

1단계의 경우 제도의 초기 안착을 위해 적용 비율을 최소화하여 시장의 충격을 완화하고자 했었는데요.

2단계부터는 그 수준이 더욱 높아졌습니다.

스트레스 DSR 2단계는 2024년 9월 1일 실시되었으며,

은행권 신용대출과 제2금융권 주택담보대출까지 그 적용 범위가 확대되었습니다.

우선 1단계의 25%보다 더욱 커진 50%의 비율을 적용하였는데요.

같은 예로 실제 금리가 4%였다면 1.5%의 50%인 0.75%를 추가하여 4.75%의 금리로 DSR을 산출하게 되었습니다.

뿐만 아니라 서울, 경기, 인천 주택담보대출의 경우 0.75%가 아닌 1.2%를 추가하게 했는데요.

즉, 수도권 주택담보대출의 경우라면 5.2%의 높아진 금리로 DSR을 산출하게 되어 대출 가능 총액이 더욱 줄어들게 되었습니다.

앞선 설명을 모두 이해하셨다면 이번 7월 1일부터 시행된 스트레스 DSR 3단계를 이해하기 쉽습니다!

가상금리 하한 값인 1.5%를 그대로 적용한다는 것인데요. (1.5%의 100%)

따라서 기존 금리 4%인 경우라면 1.5%가 더해진 5.5%로 DSR이 산출됩니다.

또한 3단계부터는 모든 업권의 가계대출이 스트레스 DSR에 적용되는데요. (정책 대출 제외)

단, 지방도시의 주택담보대출의 경우 3단계 적용이 2025년 12월까지 유예되어 기존 2단계로 진행되며

2025년 6월 30일까지 부동산 매매계약을 체결했거나 입주자모집공고가 완료된 집단대출에 한해 2단계로 적용됩니다.

따라서 수도권의 경우라면 현재 스트레스 DSR 3단계가 예외 없이 적용되고 있으며

이에 따라 줄어든 대출 총액을 확인해 두는 것이 중요할 것 같습니다!

자, 그럼 여기서 스트레스 DSR 3단계가 적용되면 미적용 대비 얼마나 대출 총액이 줄어드는지 예를 들어보겠습니다.

연 소득 5천만 원, 기준금리 4%, 기존대출 없음, 30년 원리금균등상환을 기준으로 계산해보면,

- 스트레스 DSR 미적용 시 : 약 3억 4천 7백만 원 대출한도 가능

- 스트레스 DSR 3단계 적용 시 : 약 2억 9천만 원 대출한도 가능

이렇게 보니 대출한도가 약 5천만 원 가량 줄어든 것을 볼 수 있죠?

이보다 연소득이 적거나, 상환기간이 짧아진다면 대출한도 감소 비율은 더욱 커지게 됩니다.

이번 스트레스 DSR 3단계는 총 대출 한도가 줄어든다는 것이 핵심인데요.

따라서 이를 대비하기 위해 각자 변화된 DSR을 알아두는 것이 중요합니다.

DSR 계산을 본인이 직접 하는 것은 꽤 까다로운 일입니다.

따라서 웹에서 서비스하는 유·무료의 'DSR 계산 시뮬레이션'을 한 번쯤 사용해 보시기를 권해드리는데요.

완벽하진 않더라도 줄어든 대출 총량을 가늠하기에는 좋은 방법이 될 수 있기 때문입니다.

혹은 가까운 시일 내 주택청약이나 매입 계획이 있으신 분들이라면 은행 등을 방문하셔서

나의 DSR 비율을 체크해 보시는 것도 중요할 수 있겠습니다.

또한 현재 변동금리로 대출상품을 이용하시는 분들은 금리 상황에 따라

본인의 DSR 비율이 달라질 수 있다는 점도 꼭 염두해 두시면 좋을 것 같네요!

한편, 정책대출이나 고정금리대출을 적극적으로 활용해 보는 것도 추천드리고 싶은데요.

특히 앞에서 설명드린 것처럼, 정부가 서민 주거 안정이나 특정 목적 지원을 위해 제공하는 정책대출은 DSR 규제에서

대부분 제외되기 때문에 자격과 조건이 허락한다면 최우선적으로 정책대출을 활용하는 것이 유리하다고 하겠습니다.

이렇게 해서 최근 실시된 '스트레스 DSR 3단계'에 대한 내용을 전해 드렸는데요.

향후 주택 구입이나 대출 활용을 예정하신 분들이라면 오늘 전해드린 내용을 잘 확인해보셔도 좋을 것 같습니다.

※ 본 자료는 뉴글에서 제공하는 사항으로, 당사는 내용의 정확성을 보증하지 않습니다.

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