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2030이 부동산 시장의 주인공이 됐어요

지난해 서울에서 생애 처음으로 집합건물(아파트·오피스텔·빌라)을 산 사람은 6만 1천여 명.

2021년 이후 가장 많은 규모예요. 그중 20·30대가 전체의 72.5%를 차지하며 매수세를 이끌었어요.

30대만 무려 3만여 명으로 40대를 제치고 가장 많이 집을 산 세대가 됐죠.

연중 매수자가 가장 많았던 달은 6월이었어요.

7월 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞두고 더 늦으면 집값이 오를 수 있다는 불안,

대출 한도가 줄어들 수 있다는 초조함이 2030을 움직인 거예요.

거기에 전세 사기에 대한 두려움이나 갈수록 어려워지는 청약 당첨까지 겹치면서 내 집 마련에 대한 열망은 더 커졌죠.

하지만 막상 내 집 마련을 결심하면 현실의 벽에 부딪혀요.

지금 내 연봉과 자산으로 얼마짜리 집까지 감당할 수 있는지 선뜻 가늠하기 어렵거든요.

이때 꼭 알아야 할 기준이 DSR이에요.

DSR을 알아야 대출 한도가 보여요

2000년대 중반, 우리나라의 주택담보대출 심사에서는 상환능력보다 담보의 가치를 상대적으로 더 크게 쳐 주던 시기가 있었어요.

집값이 계속 오를 거라는 기대가 크기도 했고요.

그 기준이 흔들리게 된 계기는 2008년 글로벌 금융위기였어요.

미국발 서브프라임 모기지 사태의 본질은 갚을 능력이 없는 사람에게 집을 담보로 돈을 빌려준 것이었고,

그 충격은 전 세계 금융 시스템을 뒤흔들었죠.

이후 우리나라 금융당국도 담보가치 뿐만 아니라 대출을 받은 사람의 소득과 상환능력 기준을

함께 보는 방향으로 규제를 바꾸기 시작했죠.

그렇게 2016년부터 DSR 개념이 처음 도입됐어요.

이후 여러 단계를 거치면서 지금은 주택 대출의 핵심 기준으로 자리 잡았죠.

DSR은 Debt Service Ratio, 우리말로는 '총부채원리금상황비율'이에요.

쉽게 말하면, 내가 1년 동안 버는 돈에 비해 1년 동안 갚아야 할 모든 금융부채의 원금과 이자가 얼마나 되는지 보는 비율이에요.

LTV가 집값 대비 얼마나 빌리는지를 본다면, DSR은 내 소득으로 실제로 갚을 수 있는지를 보거든요.

담보에서 상환 능력으로, 대출 심사의 기준이 완전히 바뀐 거예요.

집값이 아무리 비싸도, LTV 한도가 넉넉해도 원하는 만큼 대출이 나오지 않는 이유가 바로 여기에 있어요.

현재 기준으로 은행권 DSR은 40%, 비은행권은 50%예요.

연소득이 5,000만 원이라면 은행권에서는 연간 원리금 상환액이 2,000만 원을 넘기기 어렵다는 뜻이에요.

하지만 여기서 놓치면 안되는 점이 있어요.

DSR은 주택담보대출만 보지 않아요.

기존 주담대나 자동차 할부는 실제로 내고 있는 원리금이 반영되고, 신용대출은 일반적으로 5년 기준으로 나눠 계산해요.

일부 대출은 예외가 있거나 반영 방식이 다를 수 있어서,

같은 연봉이라도 이미 어떤 대출을 갖고 있느냐에 따라 실제 주담대 한도는 꽤 달라질 수 있어요.

그래서 제대로 계산해보지 않고 계약부터 했다가 곤란해지는 경우가 종종 생기죠.

예를 들어볼게요.

연봉 5,000만 원인 직장인 A씨가 마음에 드는 아파트를 찾아 계약금 1,000만 원을 걸었어요.

필요한 주담대는 3억 원이었죠.

그런데 은행에 가서 보니 1년 전에 받은 마이너스통장 4,000만 원이

DSR 계산에서 5년으로 나뉘어 연간 800만 원의 원금 상환으로 잡혔고,

자동차 할부 월 30만 원도 연간 360만 원으로 반영됐어요.

두 대출만으로 이미 연간 1,160만 원이 DSR에 쌓인 거예요.

연소득 5,000만 원 기준 DSR 40% 한도인 2,000만 원에서 1,160만 원을 빼면

주담대 상환에 쓸 수 있는 여력은 840만 원.

4% 금리 30년 만기 기준으로 약 1억 4,000만 원밖에 나오지 않는 금액이에요.

원하던 3억 원의 절반에도 못 미치죠.

A씨는 계약을 포기한 뒤 위약금까지 물어야 했어요.

내 한도는 이렇게 가늠할 수 있어요

복잡한 규정을 잠시 빼고 아주 단순하게 가정해볼게요.

다른 부채가 없고 30년 만기, 연 4% 금리, 원리금균등상환이라고 놓고 볼게요.

여기에 은행권 DSR 40%를 적용하면 대략 이런 계산이 나와요.

아주 간단하게 기억하고 싶다면 이 공식 하나만 챙겨가세요.

다른 부채가 없다는 조건에서, 대출 한도는 연소득의 약 7배예요.

신용대출이나 자동차 할부가 있다면 그만큼 이 숫자에서 빼면 돼요.

단, 실제 은행 창구에서는 스트레스 DSR이 적용돼 한도가 이보다 더 줄어들 수 있어요.

스트레스 DSR은 미래 금리 상승 가능성을 미리 반영해 대출 한도를 산출하는 제도거든요.

내가 계산한 것보다 실제 승인 한도가 작게 나오는 경우가 여기서 생겨요.

또, 같은 금액을 빌려도 어떻게 갚느냐에 따라 체감되는 부담이 달라져요.

원리금균등분할상환은 매달 내는 원금과 이자의 합이 거의 같고,

원금균등상환은 매달 같은 원금을 갚기 때문에 초반 부담은 더 크지만 시간이 갈수록 월 상환액이 줄어요.

초보자에게는 예산 관리가 쉬운 원리금균등이 익숙하지만,

어떤 방식을 택하느냐에 따라 월 부담과 총이자 구조가 달라진다는 점은 꼭 알아야 해요.

DSR 한도만 믿고 빌렸다가

낭패보는 이유는 금리 때문?

그렇다면 DSR 한도인 40%까지 대출을 받아도 괜찮을까요?

정부가 정한 기준 안에 들어오니 안전하다고 생각하기 쉬워요.

하지만 꼭 그렇지는 않아요.

대출이 무서운 이유는 원금보다 금리가 움직이기 때문이에요.

DSR은 지금 소득을 기준으로 정해지기 때문에,

미래에도 금리가 지금과 똑같고 소득도 그대로 유지된다면 감당할 수 있겠죠.

하지만 문제는 둘 다 바뀔 수 있다는 거예요.

변동금리나 혼합형 상품을 선택했다면, 금리 인상기에는 상환액이 생각보다 크게 늘어날 수 있어요.

예시로 살펴볼게요.

표를 보면, 금리가 3% 오르면 월 상환액도 약 73만 원 늘어나는 걸 알 수 있죠.

금융당국이 스트레스 DSR을 도입한 이유도 바로 여기에 있어요.

그래서 집을 사기 전에는 DSR과 상환 능력을 반드시 따로 시뮬레이션 해봐야 해요.

현재 금리만 놓고 계산할 게 아니라, 금리가 1~2%포인트 올라가도 버틸 수 있는지를 먼저 봐야 하죠.

소득이 줄어드는 것도 리스크예요.

이직 공백, 육아휴직, 경기 침체로 인한 급여 삭감.

어느 것도 나에게 닥치지 않으리라는 장담을 하긴 어렵죠.

DSR을 꽉 채운 상태에서 소득이 20%만 줄어도, 실질 상환 부담률은 훌쩍 50%를 넘겨버리거든요.

또, 한도를 계산할 때는 집값만 생각하게 되는데요.

취득세, 중개수수료, 인테리어비, 이사비까지 더하면 집값의 3~5%가 추가로 나가게 돼요.

4억짜리 집을 샀다면 1,200만~2,000만 원이 추가로 필요한 셈이죠.

대출 한도를 끝까지 썼다면 이 비용을 감당할 현금이 부족할 가능성이 커요.

그래서 많은 사람이 실수령 월소득의 25~30% 안팎을 상환액 기준으로 잡아요.

보수적인 기준이기는 하지만, DSR은 세전 소득으로 계산하거든요.

실제 통장에 들어오는 돈은 세후 기준이기 때문에

세금과 4대 보험을 제하고 나면 체감 소득은 꽤 줄어요.

여기에 식비, 교통비, 통신비 같은 고정 생활비와 비상금까지 고려하면,

대출 상환에 쓸 수 있는 여유는 생각보다 크지 않아요.

단기 시세 차익보다 '버티는 힘'이 중요한 이유

내 집 마련은 주식과 달라요.

마음이 흔들린다고 하루 만에 팔 수 없고, 팔고 싶다고 바로 팔리는 것도 아니니까요.

그래서 집을 살 때는 이 집에서 얼마나 오래 버틸 수 있을지를 따져봐야 해요.

보통은 최소 5~7년 정도의 보유 기간을 생각해요.

집을 살 때 들어간 취득세와 중개수수료를 회수할 시간도 필요하고,

1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 혜택은 보유 기간이 길수록 커지는 구조거든요.

또, 실거주를 생각한다면 단기 시세 차익보다 입지와 생활 인프라, 출퇴근 거리, 관리비 부담처럼

매일의 삶에 직접 영향을 주는 요소를 먼저 고려해야 해요.

브랜드 아파트가 꾸준히 거론되는 것도 이런 이유 때문이에요.

그중에서도 래미안은 오랫동안 쌓아온 신뢰와 시공능력, 높은 단지 완성도를 바탕으로

내 집 마련을 고민하는 사람들이 꾸준히 눈여겨보는 브랜드예요.

실제로 서울 강서구 첫 래미안 단지인 래미안 엘라비네가

최근 진행한 청약에서 높은 경쟁률을 기록한 것만 봐도 알 수 있어요.

스트레스 DSR로 대출 한도가 줄어든 상황에서도 많은 실수요자들이 입지와 브랜드를

꼼꼼히 따져 선택하고 있다는 것을 보여주는 사례랍니다.

무엇보다 중요한 건 남들이 좋다고 말하는 집보다, 나에게 꼭 맞는 집을 찾는 거예요.

DSR을 따져보고 상환 구조를 미리 점검하는 일도 그래서 필요하죠.

지금의 나뿐 아니라 몇 년 뒤의 나까지 함께 버틸 수 있는 집, 여러분은 어떤 집에서 살고 싶나요?

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