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서울시에서는 '2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획 변경안'을 발표했습니다.

이 변경안에서는 주택 정비사업 관련 중요한 변경 사항들이 다수 발견되었는데요.

핵심적인 사항들을 선별하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

기존 서울시의 '2025 도시·주거환경정비기본계획'에서 변화된 정비사업 여건을 반영하기 위해

수립된 것이 '2030 도시·주거환경정비기본계획'입니다.

최초 2016년 1월 21일 수립되어 고시되었는데 현재까지 여러 차례에 걸쳐 수정 및 보완되었습니다.

이번 변경안은 3월 12일 발표되었는데요 (83호의 규제 철폐안)

핵심적인 사항은 재개발과 재건축 사업의 규제를 완화하고 그 속도를 높이기 위한 내용들이 다수 포함되어 있습니다.

원래 상업지역과 준주거지역에서는 각각 20%, 10%의 비율의 비주거시설을 만들어야 했습니다.

비주거시설은 흔히 오피스텔이나 상가를 떠올리면 쉬운데요.

이런 시설을 일정 비율로 의무화하여 짓다보니 막상 필요한 주택공급량은 줄어들고

수요와 공급에 동떨어진 시설들이 늘어나곤 했습니다.

따라서 이번 변경안에서는 상업시설 연면적의 20%까지 설정됐던

비주거시설 의무비율을 10%까지 낮추고, 준주거지역은 기존의 10% 비율을 아예 삭제하는 정책을 내놓게 된 것입니다.

해당 변경안은 준주거지역의 주택보급률은 강화하고

상업기능과 업무기능이 혼재한 '복합개발지역'의 구분을 더욱 명확히 하겠다는 의도로 해석되는데요.

이에 따라 앞으로 준주거지역 내 재건축과 재개발의 경우 더욱 효율성 높은 개발 효과를 기대할 수 있을 것 같습니다.

그동안 토지 용도 변경에 따라 종상향이 이루어지면 높아진 용적률만큼

공공기여(공공시설 건립, 임대주택 건립 등)를 해야 했습니다.

이때 공공기여의 비율은 늘어난 용적률을 구간 단위로 나누어 반영했는데요.

가령 토지가 1종(200%)에서 2종(250%)으로 변경되어 용적률이 상승하면

1~50%의 용적률 상승구간이 적용되어 10%의 공공기여 비율을 부담시키는 식이었습니다.

하지만 이러한 공공기여 책정 방식은 높이 규제 지역에서 불합리함을 보여왔습니다.

우선 높이 규제 지역의 용적률 제한은 종상향에 따라 높아진 용적률보다 우선시됩니다.

따라서 220%로 제한되던 높이 규제 지역이 1종에서 2종으로 종상향되더라도

250%의 용적률을 다 쓰지 못하고 220%만큼만 높일 수 있다는 뜻이죠.

하지만 이때에도 0~50%의 공공기여 비율이 적용되기 때문에 똑같이 10%의 공공기여를 해야 했는데요.

이는 개발 사업의 사업성을 떨어뜨려 개발추진을 어렵게 하는 요소였습니다.

하지만 서울시는 이번 변경안에서 높이 규제 지역 내 종상향에 대해

실제로 높아진 용적률만큼만 공공기여를 하게 했는데요.

높이규제 때문에 220%까지 밖에 용적률을 높이지 못했다면 10%가 아닌 4%의 공공기여만 부담하는 식입니다.

이렇게 공공기여 비율이 합리적으로 변경됨에 따라

앞으로는 더 많은 재개발·재건축 단지들을 만나볼 수 있을 것이라 기대해 봅니다.

일반적으로 재정비 사업은 기부채납의 형태로 의무 확보 공원을 조성하는 것이 일반적이었습니다.

하지만 이 의무 확보 공원에도 여러 비효율적인 요소들이 숨어 있었는데요.

우선 반드시 토지 위에 조성해야 하기 때문에 사업지 일부를 포기해야 했고

이는 재정비 사업의 효율성 저하로 이어지곤 했습니다.

또한 소규모 의무 확보 공원에 나무 몇 그루만 덩그러니 심어놓고 관리가 소홀해지면

해당 공원이 우범화되는 경우도 왕왕 발생했는데요.

주민들을 위해 조성한 공원이 오히려 기피장소가 되는 역효과가 발생한 셈입니다.

따라서 서울시는 정비사업의 효율성을 높이고 유의미한 의무 공원 조성을 장려하기 위해

입체공원 제도 도입을 시작했습니다.

'입체공원'은 단순히 토지 위에 조성되던 공원과 달리 공간을 입체적으로 활용하여 조성한 공원입니다.

쉽게 말해 건축물의 상부, 지하, 또는 공중에도 조성될 수 있는 것인데요.

'입체'라는 말에서 유추할 수 있듯 입체공원은 매우 다양하고 창의적인 형태의 공원을 포괄하는 개념이기도 합니다.

이번 변경안에서는 입체공원을 의무 확보 공원으로 인정함에 따라

재정비 사업의 토지 활용성이 크게 높아질 것으로 기대되는데요.

또한 다양한 형태로 마련되는 입체공원을 통해

도시의 기능과 환경을 더욱 풍요롭게 하는 효과도 기대할 수 있을 것 같습니다.

서울시는 역세권 일대를 중심으로 종상향을 검토하겠다는 기본계획을 갖고 있었는데요.

이번 변경안에서 구체적인 지침이 공개된 사항입니다.

기본 계획에서는 역주변 '250m+α'라는 다소 애매한 기준으로 알려졌는데

이번에는 정확히 지하철역 250m 반경에 들어오는 면적으로 명시됐습니다.

하지만 신속통합기획위원회, 혹은 도시계획심의위원회 등 일부 관련 조직에서는

250m 기준을 일부 조정할 수 있는 권한이 부여될 전망입니다.

해당 종상향 내용은 주택공급 확대 및 정비사업 활성화를 위해 시행되는데요.

이에 따라 해당 구역의 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가보다 낮은 경우에만 적용됩니다.

규제철폐 36호는 사업성 보정계수 도입과 용적률 상한 상향 등 다양한 내용들이 포함되어 있었습니다.

특히 용적률 체계를 개편하여 재정비 사업의 사업성을 높이는데 초점을 두고 있는데요.

아울러 서울 주거지 평균 공시가격보다 낮은 지역의 재정비 사업은

임대주택 비율을 완화하며 사업성을 높이도록 하였습니다.

현재 서울시에서 도입을 예정하고 있으며 2025년 하반기부터 적용될 것으로 예상되는 정책입니다.

도시계획 규제 등으로 허용된 용적률을 모두 활용하지 못하는 경우

다른 지역의 토지 소유자에게 이를 팔거나 이전할 수 있도록 하는 제도입니다.

기본적으로 양도지역은 규제 완화가 어려운 지역이 해당될 가능성이 큰데요.

가령 문화유산이나 장애물표면 제한 구역(공항 주변 등) 등에서 우선적으로 이 제도를 활용할 수 있을 것 같습니다.

양수 지역은 높아진 용적률을 통해 사업성을 높이는 대신 양도지역에게 일부 개발이익을 환원할 수 있을 전망입니다.

이렇게 되면 양도 지역은 개발 비용에 여유가 더 생겨 더 가치있고 기능적인 시설 건립이 가능해지겠죠?

참고로 용적률 이양에 대한 가까운 예로는 일본 도쿄 '마루노우치' 지역이 있습니다.

저층의 도쿄역과 이를 중심으로 들어선 고층 빌딩 숲이 인상적인 곳인데요.

이 곳 역시 용적률 이전을 통해 전통과 유산을 보존하면서 일대의 개발에 더욱 메리트를 주었던 좋은 사례입니다.

이렇게 해서 '2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획 변경안'에 대한 핵심적인 사항들을 선정하여 살펴봤습니다!

이번 변경안은 비효율적인 요소들을 감소시키고 재정비 사업의 사업성과

실질적인 개발효과를 높이기 위한 정책으로 해석되는데요.

앞으로 서울 내 각종 정비사업에 있어 더욱 합리적이고 이상적인 사례들이 많아지길 기대해 봅니다.

※ 본 자료는 뉴글에서 제공하는 사항으로, 당사는 내용의 정확성을 보증하지 않습니다.

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